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08:42 CENÁRIO: CRIS DEVEM DOMINAR MERCADO DE RECEBÍVEIS NO LONGO PRAZO

São Paulo, 01 - Os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) deverão responder, no futuro, pelo maior volume de títulos emitidos pela indústria brasileira de securitização, assim como já ocorre com instrumentos semelhantes nas praças em que a operação é considerada madura. Nos Estados Unidos, por exemplo, o setor imobiliário é há tempos o maior responsável pelos grandes volumes emitidos pelas securitizadoras de crédito.
Estima-se que naquele país o volume total em circulação no mercado de títulos lastreados em hipotecas (papel semelhante a CRI brasileiro) supera a casa dos US$ 4 trilhões.

Em algum momento, afirma o especialista da Uqbar Educação e Informação Financeira Avançada, Chuck Spragins, o mercado imobiliário será também no País a principal alavanca das operações de securitização. De acordo com ele e outros especialistas, apesar do avanço, há alguns obstáculos ainda. Dois dos entraves para a intensificação do ritmo de emissão de recebíveis imobiliários no País são as taxas de juros elevadas e a cultura do investidor brasileiro de buscar resultados no curto prazo - derivada também do passado de hiperinflação.

O nível dos juros, de seu lado, impele os investidores a títulos cujos rendimentos estão atrelados à taxa básica, atualmente em 19,25% ao ano.
Nesse cenário, os recebíveis imobiliários pagam menos que os títulos do governo, por exemplo, e passam à margem da carteira dos investidores. A cultura do curto prazo, por sua vez, tem praticamente o mesmo efeitos dos juros, uma vez que o retorno dos CRIs é diluído no tempo.

Apesar dos obstáculos, a securitização de créditos imobiliários registrou crescimento expressivo nos volumes ao longo do ano passado. De acordo com o relatório "Securitização: Revisão do Mercado Doméstico - Ano 2004", publicado pela empresa de informações financeiras, as emissões de títulos lastreados em créditos imobiliários cresceram 1.558% em 2004, para R$
602,4 milhões. No ano anterior, o volume emitido totalizou R$ 36,3 milhões.
Segundo o relatório, o crescimento se deu tanto em número de operações realizadas quanto em volume e foi 12,6 vezes superior à taxa de crescimento de todo o mercado de securitização no País ao longo do ano passado (123%).

A participação do setor imobiliário deu um salto no mercado total de securitização no País, que em 2004 movimentou R$ 3,708 bilhões. A fatia, que era de 2% em 2003, pulou para 16%, de forma que na indústria de securitização os créditos imobiliários passaram a ocupar a terceira colocação, atrás de recebíveis comerciais (34%) e crédito em consignação (29%). Outros setores que originam operações de securitização são financiamento de veículos, crédito direto ao consumidor, empréstimos a pessoas jurídicas e mensalidades escolares.

O relatório aponta que em 2004 foram realizadas 20 operações envolvendo recebíveis imobiliários, 18 delas via cinco securitizadoras imobiliárias e duas em que foram utilizados Fundos de Investimento em Direitos Creditórios
(FIDC)
como entidade emissora. O principal destaque do ano ficou por conta de uma operação privada de R$ 237 milhões da Companhia Securitizadora de Recebíveis Imobiliários (Cibrasec), realizada no segundo semestre. Nesse caso, a Cibrasec comprou a carteira de crédito imobiliário de um banco e vendeu os recebíveis para essa mesma instituição.

Segundo Spragins, esse tipo de operação direta entre securitizadoras e instituições financeiras vem crescendo no País em função da possibilidade de os valores aplicados pelos bancos na compra de CRIs serem utilizados no cálculo dos volumes destinados pelos bancos ao financiamento imobiliário.
"É mais interessante para o banco ter o CRI do que a carteira de crédito, se os títulos puderem entrar no cálculo da exigibilidade", argumentou. Vale lembrar que as operações de securitização são o principal motor do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), que ainda não decolou.

Embora o índice de crescimento verificado no ano passado salte aos olhos, é importante ressaltar que a base de comparação, em 2003, era bastante reduzida. Dessa forma, qualquer volume adicional de emissões teria efeito notável na evolução do mercado de recebíveis imobiliários. Portanto, mais importante que o porcentual de incremento é o maior número de operações e, principalmente, a iniciativa dos bancos em transformar suas carteiras de crédito imobiliário em títulos. Esse movimento deve ser acompanhado mais adiante pelas construtoras, que também detêm carteiras volumosas de financiamento. A partir daí, o setor poderá ser considerado maduro.
(Stella Fontes)